应纳税额计算

1、 计算方法

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

可以用查表法。

查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。

第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额

第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣除项目金额

第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额 = 增值额×30％

(二)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的

土地增值税税额 = 增值额×40％-扣除项目金额×5％

(三)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的

土地增值税税额 = 增值额×50％-扣除项目金额×15％

(四)增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额 = 增值额×60％-扣除项目金额×35％

公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

2、 计算增值额时的扣除项目

2．1  取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

其中，地价款包括：

（1）按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，纳税人为取得土地使用权所支付的土地出让金；

（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金；

（3）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。

按国家统一规定缴纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。

2．2  开发土地和新建房及配套设施的成本、费用

1、开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

2、开发土地和新建房及配套没施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5％计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10％计算扣除。

2．3  旧房及建筑物的评估价格

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

2．4  与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

2．5  从事房地产开发企业加计20%的扣除

对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计20％的扣除。

2．6  财政部规定的其他扣除项目。