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土地增值税清算政策解答
近期，不少房地产开发企业咨询土地增值税清算政策，为了方便纳税人详细了解这一政策，本版就纳税人关注的内容进行专门解答。
福田区黎先生来电咨询：什么情况下需进行土地增值税清算？清算时需提供哪些资料？哪些情况下，核定征收土地增值税？
地税局方小姐回答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，深地税发（2007）126号转发）、《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程》（深地税发〔2009〕24号）的规定，土地增值税清算，是指符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算房地产转让应缴纳土地增值税额，或根据已预缴土地增值税数额，确定补缴或退税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关综合服务科提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的；
（4）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
开发销售房地产开发项目，纳税人符合上述规定的清算条件起90日内主动到房地产所在地区地方税务局综合服务科报送《土地增值税清算申报表》。
整体转让未竣工决算房地产开发项目的和直接转让土地使用权的应于转让合同签订之日起90日内，向房地产所在地区地方税务局综合服务科报送《土地增值税清算申报表》。
上述申报暂不接受电子申报、网上申报、邮寄申报。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
（3）经主管税务机关纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目；
（4）广东省税务机关规定的其他情况。
主管税务机关对符合清算条件的纳税人发送《土地增值税清算通知书》，纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内向主管税务机关综合服务科报送《土地增值税清算申报表》。
3.对2005年11月1日后签订房地产销售合同取得的收入清算土地增值税。
4.土地增值税清算需报送的资料。
开发销售房地产项目的纳税人在申请清算时，报送以下资料：
（1）《土地增值税清算申报表》；
（2）《房产出售情况表》；
（3）房地产开发项目财务会计报表；
（4）房地产开发项目土地增值税扣除项目明细表，具体包括取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、利息支出、转让房地产有关税金等明细表；
（5）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。
整体转让未竣工决算房地产开发项目的纳税人，在申请清算时，报送以下资料：
（1）《土地增值税清算申报表》；
（2）房地产开发项目财务会计报表；
（3）房地产转让合同；
（4）取得土地使用权支付金额、房地产开发成本和费用明细表；
（5）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。
直接转让土地使用权的纳税人，在申请清算时，报送以下资料：
（1）《土地增值税清算申报表》；
（2）土地使用权证、土地使用权转让合同；
（3）取得土地使用权等扣除项目明细表；
（4）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。
5.纳税人有下列情况之一的，由主管税务机关核定征收土地增值税：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；或者无法按清算要求提供开发成本核算资料、所提供的开发成本资料不实、虚报房地产开发成本等；
（2）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；
（3）《土地增值税鉴证报告》提出保留意见的；
（4）主管税务机关审核确定其有疑问的；
（5）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；
（6）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
对核定征收的房地产开发项目，不得享受任何土地增值税减免税优惠。
（深圳地税123662税务咨询中心 方丹晖供稿）
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