当前我国房地产业偷逃税存在的问题及其治理

　　目前房地产企业存在严重的偷逃税款问题，国家税务总局将房地产行业连续五年定为全国税收专项检查的重点对象，这说明房地产行业偷逃税问题的严重性。

　　一、房地产业偷逃税款的主要手段

　　1.通过与其他单位合作建房等方式，以房换资金、换土地。不记收入。偷逃税款。部分房地产开发企业在自身资金不足的情况下，为了能获得大片土地，便与投资方签订联合建房协议；抑或根据拥有土地一方的利益需要，与其签订联合建房协议，用所建房屋换取资金、土地，而所换价值未按规定确认销售收入，也未按规定申报纳税。

　　2.以商品房或门面抵工程款，不记收入，偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业。开发前期资金投人量大、资金短缺严重。房地产开发企业为了缓解资金压力，往往以工程投标为筹码，要求建筑安装企业与其签订带资入场的协议，待房子建成后就以等值的商品房或门面抵冲建安1二程款，从而达到减少营业额，偷逃营业税的目的。

　　3.对代收各种“初装费”及基金不记收入，偷逃税款。从现行房地产开发企业的运作方式看，房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付或代垫款项：如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管道安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等。现行营业税政策规定。营业税的计税金额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而有的房地产开发企业以无代收代垫款项收入为由而未申报纳税。

　　4.通过土地评估增值虚增开发成本，偷逃税款。按照建设部门的有关规定。房地产开发企业的注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营性质的有限责任公司，这些企业在初建时注册资本不多。为了，提高资质，这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，这既可以增大注册资本，提高资质，又可以虚增土地成本直接记入开发成本，减少仑业所得税税基。还有些房地产开发企业与建筑安装企业相互勾结做假，虚增成本，从而减少营业利润，达到偷逃企业所得税的目的。另外，现行建筑安装企业的建安发票实行由税务征收部门或发票管理部门代开的方式，只要缴纳营业税及附加，便可在开票“窗口”或税务征收部门开到发票，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税提供了可乘之机。房地产开发商用支付少额营业税及附加的代价，就可以轻松地偷逃企业所得税。

　　5.采取“假借款、真按揭”的办法偷逃税款。随着银行经营方式的多元化发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为了缓解资金的压力，采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或串通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口，在账务处理上不记销售收入，而是作为长期借款，从而偷逃国家税款。

　　6.利用建安公司、销售公司等关联企业转移收入，调节利润，偷逃税款。房地产开发企业发展到一定程度后往往组建集团公司，利用自己的亲戚朋友注册成立一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为自己控股公司或全资子公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，交由关联企业经营其房地产开发企业的代理销售业务、广告业务等；物业公司则代收房地产开发企业一切价外费用，如代垫代付维修基金等。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税款的目的。

　　7.通过“预提费用”虚增成本，偷逃税款。按照税法有关规定，预提费用年末不碍留有余额，对开发建设周期比较长的房地产开发项目的预提费用，应区别不同情况进行处理。但是许多房地产企业“预提费用”账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产企业主要采取两种方式虚增成本：一是通过争取地方政府及有关部门的优惠政策来少付或者不付一些费用，同时仍提取按照规定应支付的各项费用，而不是按照实际支付金额计列相关费用。二是继续提取国家已取消的收费项目，形成应付而付不出的各项费用长期挂账，通过“预提费用”等往来账户计入开发成本。通过上述方法造成账面上的经营亏损，从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的。