2.改革和完善房地产税制

　　（1）指导思想与原则。我国房地产改革应当遵循“明租、正税、清费”的基本原则。“明租”,即要保留地租，如果不对土地使用者收取地租，就等于否定了国家对土地的所有权，同时，保留地租也是深化土地使用制度改革和财税制度改革的需要；“正税”,即合理调整税制，避免重复征税，改变开发与交易环节畸重而保有环节畸轻的状况，向宽税基、减税种、低税率的国际通行方向靠拢。建立科学的物业税收体系；“清费”,即对收费项目进行严格清理，除少数确有必要的服务性收费项目以外，其他收费项目或者取消。或者合并为一个固定的税种，纠正房地产收费的不规范的做法。同时。房地产税改革必须坚持制度的公平性，以人为本，区别对待，切实为低收入家庭设置匹配的政策保障体系。

　　（2）扩大课税范围，确立房产税在地方财政收入中的主体地位。世界上许多国家都以房产税作为地方收入的主要来源。在美国，地方财政收入主要来自财产税，占地方财政收入的80%左右，而房产税是财产税最重要的组成部分。在加拿大，一般财产税已经成为地方财政收入的主要来源，约占其全部收入的75%左右。而我国房地产税收收入仅占地方财政收入的10%左右，因此，我国应积极扩大房地产税的课税范围，增加政府的财政收人：①扩大课税范围。我国目前房地产税收课税范围较狭窄，课税范围应以非工业区的居民住宅和建筑物为宜。各地政府可以根据具体情况调整。在中西部地区，由于农村经济基础相对薄弱，可以对农业区建筑物不征税。而对手经济发达地区、沿海经济开发区，各地政府可以酌情对农业区征税，但要有一定的税收优惠。②应当将个人房产纳入房地产征税范围，这既有利于增加地方政府的税收收人，缓解地方财政困难，又有利于抑制房地产开发过热，缓解房价上升的压力，实现房产资源的合理配置，同时还可以对个人财富进行调节，缩小贫富差距，保持社会的平衡与稳定。

　　（3）建立规范合理的房地产税收体系。建立规范、合理的房地产税收体系，首先必须统一内外房地产税制，解决房产税和城镇土地使用税征收的问题，具体措施可将现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并为一个税种，这样计避免重复征税，也体现出国民待遇原则，实现税负的公平。其次将房地产保有环节作为课税重点，这样既可以为政府增加财政收入，又可以避免业主空置或低效率使用其房产，鼓励不动产的流动，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置。推动房地产市场的发展。

　　（4）合理确定汁税依据。目前。世界上各国保有环节的房地产税是房地产税制体系中的主要内容，大多数国家选择了以房地产的价值作为计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。以房地产的资本价值或评估价值为计税依据是在大多数情况下对不动产的市场价值进行课征，税源丰富且有弹性，经济发展所带来的升值因素能在税收收入中得到较好的体现，基本符合量能负担的原则。我同房地产税制改革完全可以借鉴这种做法，并结合我国的具体情况加以调整，促进房地产税收体系不断完善。这样不但可以使政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源。而且更有助于遏制房地产市场上的投机行为，提高土地资源的利用率。

　　（5）设置灵活的税率。在税率设计上可以借鉴国际上的一些经验。如可以采用比例税率，并设定一个税率幅度，在中央宏观调控下，地方政府再根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，城镇土地使用税、耕地占用税、契税等也可采用不同幅度的比例税率，在土地资源稀缺的地方可以采用较高的比例税率。在土地资源丰富的地方采用较低税率，以促使土地资源的有效利用，取得更大的经济和社会效益。

　　（6）改革和完善房地产税费体系。市场经济要求科学地确定税费体系，理清目前房地产业的税费关系。要通过清费改税，减轻企业负担。扩大税收规模。具体讲，保留补偿性、资源性和证照性的收费项目，同时将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去，以规范政府行为。对一部分纳人国家预算、管理比较规范的基金和收费项目可考虑保留，其他属于管理性和建设性的收费项目一律取消。

　　（7）完善税收征管法规，健全税收监督和惩罚机制。发达国家很重视税收立法。大都建立了比较健全的税收征管法规。如加拿大规定业主必须向政府缴纳房地产税，用于公共服务，对逾期缴纳房地产税者，将进行罚款，连续三年欠缴者，政府有权将其物业进行拍卖，以其收入缴纳房地产税。为了保证房地产税能够及时收取，防止偷税、漏税、抗税行为的发生，我国可借鉴加拿大的征管经验，结合我国的实际情况，对房地产税进行改革并不断完善。同时，还要加强房地产税法知识的宣传。提高居民对房地产税的认识和缴纳的自觉性。这样，既可以优先刺激房地产业的投资与消费。又可促进房地产业有序、健康地发展，同时也符合税收的效率原则。（财会月刊）